Umowa najmu okazjonalnego, a praktyka rynkowa.
Dzisiejszy rynek nieruchomości cały czas dynamicznie się rozwija. Najem mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe z roku na rok zyskuje na popularności. W związku z tym wzrasta również podaż dostępnych na rynku mieszkań na wynajem.
Niestety zdarzają się sytuacje, w których klienci kontaktują się z naszym biurem nieruchomości w Warszawie – Concierge House, ponieważ wynajmowali wcześniej sami swoje mieszkanie i trafili na nieuczciwego najemcę, wykorzystującego system prawny, który w niedostateczny sposób chronił wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Najczęściej taki najemca przestaje płacić za mieszkanie i jednocześnie nie chce go opuścić. Co w praktyce powoduje duże straty finansowe oraz często długotrwałą i bardzo stresującą sytuację dla właściciela, który przez długi czas nie może usunąć nieuczciwego najemcy.
Pomagamy naszym klientom.
Klienci, którym w końcu udało się rozwiązać problem z wcześniejszym, nierzetelnym najemcą, zwracają się do nas, abyśmy pomogli im znaleźć najlepszego jak to tylko możliwe i uczciwego najemcę. W naszej pracy przykładamy szczególną wagę m.in. do weryfikacji najemcy pod kątem jego wypłacalności i szeroko pojętej uczciwości. Jeśli docierają do nas jakieś niepokojące sygnały ze strony potencjalnego najemcy, to sprawdzamy je, a nie bagatelizujemy. Na pewno jednym z elementów, który weryfikuje przyszłego najemcę oraz dodatkowo zabezpiecza właściciela mieszkania, jest umowa najmu okazjonalnego, której zawarcie proponujemy naszym klientom. Jednocześnie prowadzimy cały proces zawarcia takiej umowy i przygotowujemy wszystkie niezbędne dokumenty.
Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, która zawierana jest wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Taka forma najmu okazjonalnego dotyczy jedynie mieszkań będących własnością prywatną i możliwa jest tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie więcej praw w zakresie eksmisji lokatora, w tym przypadku procedury są znacznie bardziej uproszczone niż przy zwykłej umowie najmu i nie ma konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego.
Aby umowa najmu okazjonalnego nabrała mocy prawnej, muszą zostać dołączone do niej niezbędne dokumenty:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie niniejszej umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, w formie pisemnego oświadczenia najemcy.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego Najemca i osoby z nimi zamieszkujące będą mogły się przenieść w razie ustania stosunku najmu wynikającego z umowy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Takie oświadczenie może zostać złożone w formie pisemnej lub na żądanie wynajmującego podpis pod oświadczeniem powinien zostać notarialnie poświadczony.
Po dopełnieniu powyższych formalności konieczne jest jeszcze, aby właściciel nieruchomości zgłosił fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika Urzędu Skarbowego najpóźniej w terminie do 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
Co dalej?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel może sprawniej „pozbyć się” uciążliwego najemcy z własnego mieszkania niż ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy.
Jeśli po rozwiązaniu umowy po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu najemca nie opuszcza lokalu, właściciel wręcza mu
na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie zastosuje
się do tego żądania, wynajmujący może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym
poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni, a następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Czy najemca powinien obawiać się umowy najmu okazjonalnego ?
Zdecydowanie nie powinien się jej obawiać – chyba że jego zamiary nie są w pełni uczciwe w stosunku do wynajmującego. W innym wypadku umowa ta dla najemcy zasadniczo nie ma różnic.
Natomiast dla wynajmującego umowa najmu okazjonalnego może stanowić zabezpieczenie przed uciążliwym i ciągnącym się przez miesiące, a czasem nawet i lata postępowaniem sądowym, a następnie eksmisyjnym.
Czym się różni umowa najmu, a najem okazjonalny?
Poza powyższymi, zaostrzonymi wymogami formalnymi, podstawową różniącą między zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest to, że umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego. Nie można za jej pomocą wynająć
np. lokalu usługowego, garażu itp. Najem okazjonalny dotyczy również tylko całego mieszkania, nie możemy zawrzeć takiej
umowy na wynajemnp. pokoju. Kolejnym aspektem jest różnica w okresie, na który zawierana jest umowa.
Zwykła umowa najmu mieszkania możezostać zawarta na czas nieokreślony, natomiast umowa najmu okazjonalnego może
zostać zawarta na czas oznaczony, nieprzekraczający 10 lat, a po
jego upływie może być przedłużony maksymalnie na kolejne 10 lat.
Praktyczne aspekty zawierania umowy najmu okazjonalnego.
Przy pośredniczeniu w zawieraniu umów najmu okazjonalnego
jako agencja nieruchomości często spotykamy się z różnego rodzaju obiekcjami lub problemami, które mogą utrudniać zawarcie takiej umowy. Na pewno ważną kwestią są dosyć często występujące obawy ze strony potencjalnych najemców, którzy błędnie obawiają się tego, że właściciel nieruchomości z błahego powodu będzie mógł ich w każdej chwili usunąć z najmowanego mieszkania. Co w rzeczywistości nie ma miejsca. Obawy najemców wynikają głównie z nieznajomości przepisów dotyczących tego rodzaju umowy. Kolejną kwestią może być problem z uzyskaniem Oświadczenie właściciela lokalu, do którego Najemca będzie mógł się przenieść w razie ustania umowy najmu.
Oświadczenie najemcy.
Aby najemca mógł złożyć takie oświadczenie, powinien posiadać na własność jakikolwiek inny lokal mieszkalny w Polsce. Takie oświadczenie może złożyć również członek rodziny lub znajomy najemcy. W praktyce takie oświadczenia składają najczęściej rodzice, rodzeństwo lub znajomi najemcy, którzy posiadają tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Problem pojawia się gdy najemca nie jest właścicielem żadnego mieszkania, jak również nie ma członka rodzinny lub innej osoby, która złożyłaby takie oświadczenie. Najczęściej ta sytuacja dotyczy obcokrajowców chcących wynająć mieszkanie np. w Warszawie. Wtedy zawarcie
umowy najmu okazjonalnego staje się niemożliwe z powodu braku powyższego oświadczenia, które jest wymagane.