Czy ceny mieszkań w 2023 r. spadną?
W 2022 roku ceny mieszkań wzrosły nawet o 32% w Białymstoku na rynku pierwotnym.
Jednakże dług publiczny, jaki mamy (1,17 bln zł), sytuacja na Ukrainie, pandemia – to wszystko ma wpływ na inflację. A dodatkowo ceny materiałów budowlanych również wzrosły.
Ale czy przy tak dużej inflacji, która wynosi na ten moment 17,2% (6.10.2022 r.) oraz przy jednoczesnym spadku udzielania kredytów, który sięgnął aż 80%, ceny mieszkań mają szansę na utrzymanie się na dotychczasowym poziomie?
I tak i nie. Jednak skłaniamy się ku temu, że nieruchomości będą tańsze. Ba, już są tańsze jeśli weźmiemy pod uwagę duży wzrost inflacji.
Dlaczego ceny spadną?
Ceny transakcyjne już są niższe o 5% na rynku wtórnym. Nie widać tego jeszcze w statystykach, ale widzimy to już w transakcjach, które są przeprowadzane obecnie na rynku.
Jeśli diametralnie nie zmieni się sytuacja gospodarcza oraz polityczna związana, np. z wojną na Ukrainie (jeśli wojna nie zaostrzy się bardzo gwałtownie) to prawdopodobnie utrzymamy ceny niższe od 5% do 10%, co tak naprawdę już jest bardzo dużo.
Ale jeśli dodatkowo weźmiemy pod uwagę inflację, którą mamy na poziomie (17,2%) a ceny mieszkań są takie same bądź mniejsze o 5% to realnie uwzględniając inflacje, te ceny spadają ok. 20% – co już jest widoczne.
Dodatkowo na rynek będą wpływały nieustannie czynniki, które hamować będą popyt na rynku, czyli np. wzrost stóp procentowych. Jest to czynnik, który w bardzo mocny sposób wpływa na rynek nieruchomości.
Na rynku pierwotnym obserwujemy również wyciszenie i duży spadek popytu.
Grupa osób, która jest zainteresowana kredytem hipotecznym lub w ogóle ma możliwość zaciągnięcia kredytu, znacznie się zmniejszyła.
Czynniki, które mogą zahamować spadek cen na rynku:
Ograniczenie przez deweloperów inwestycji.
W trzecim kwartale 2022 roku deweloperzy względem poprzedniego roku ograniczają rozpoczęte inwestycje o ok. 30%. A co za tym idzie, ograniczają podaż nowych mieszkań na rynku. Jeśli będzie mała podaż, to te ceny też nie będą miały pola, aby spadać. Deweloperzy nie chcą sprzedawać po niższych cenach (powodem jest też wzrost cen za materiały budowlane) i wolą poczekać aż sytuacja na rynku się ustabilizuje. Aby sprzedać za podobną cenę, niż sprzedawać taniej.
Klienci gotówkowi
Klienci gotówkowi w tej chwili stanowią około 60%-70%. Więc jest to duża grupa, która chce inwestować w mieszkania lub kupuje nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.
Doszliśmy do momentu, kiedy rynek nieruchomości jest niepewny, to co się wydarzy to tylko gdybanie i posługiwanie się wiedzą, którą mamy na ten moment. Jednak wiele czynników może wpłynąć na zmianę bądź nie będzie tych czynników, które tak diametralnie zmienią sytuację na rynku.
W tym momencie mamy już rynek, na którym to klient kupujący zaczyna dyktować warunki. Czyli zmiana z rynku sprzedającego, na rynek kupującego. My, jako właściciele nieruchomości na ten moment musimy być bardziej elastyczni względem wymagań klientów. Dopiero wchodzimy w ten nowy etap.
Wiele osób sugerowało, że aktualnie na rynku nieruchomości jest ,,bańka’’, jednak my jesteśmy daleko od takich określeń. Dlaczego?
Aby wystąpiła na rynku bańka, musimy mieć dwa kluczowe składniki, które na to wpływają. m.in. bardzo dynamiczny (comiesięczny) wzrost cen oraz rosnącą sprzedaż. Oczywiście, te ceny rosły, jednak nie tak dynamicznie.
Także z jednej strony mamy dużą inflację, znaczny spadek zaciąganych kredytów, duże spadki sprzedaży u deweloperów – a z drugiej strony, wciąż są klienci gotówkowi, inwestorzy oraz większa ludność w Polsce, która potrzebuje mieszkań na wynajem – których już po prostu brakuje.